入主乐视后,又以631亿巨资收购万达资产,一笔高过一笔,外界看不懂孙宏斌到底想干吗?
各种猜测满天飞,但顺着孙宏斌这几年的足迹,似乎可以摸出一些蛛丝马迹。
这几年紧锣密鼓的项目并购,不仅让融创以低于市场价购得土地,也让融创快速向新的一二线城市拓展,短期内迅速做大了销售规模,从百亿向千亿跳跃。
“有的企业比我做的好,有的人财富比我多,但我觉得我比任何一个人都活的精彩,这一生,我一点都不后悔,就算从飞机上掉下来,我的人生也已经没有遗憾。”
这是孙宏斌自己的感悟。
01
太划算的买卖
万达为什么急于出售资产的分析,我昨天文章已经说了,那融创大手笔收购万达的内在逻辑又是什么呢?
融创此次收购万达资产包,包括13个文旅项目91%的权益,76家酒店100%的权益,成本分别是295.75亿和335.95亿,总计631.7亿元。
先不说融创是基于什么样的战略考虑与万达合作,我们先单独算下这次资产包的成本,是不是笔划算的生意。
13个文旅项目总建筑面积合计约为5897万平方米,其中自持面积约为924万平方米,可售面积为4973万平方米。
除掉自持的面积,可售物业的成本,折合每平米只有594.7元。
而这些项目,分布在哪些城市呢?
除了西双版纳是旅游的四线城市外,其它如广州、青岛、济南、海口、成都、无锡、哈尔滨、合肥、南昌,都是一二线城市,几百块钱一平米的地价,闭着眼睛都知道是捡到宝了。
要知道这其中的很多城市,现在随便拍块地,都是上万元一平米。
而且一个文旅项目,难就难在开工建设之前,前期工作准备上,如规划、审批、立项、设计等环节,跑政府相关主管部门,腿都能让你跑断,这13个项目中,已有6个已经建成开业,另外7个也已投入大量资金。
而万达仍然按注册资本金出售,且没有溢价卖给融创。这种买卖,真是孙宏斌打着灯笼也难找到的机遇。
本次收购的文旅资产,截至去年年底税后纯利约38亿元,净资产约249亿元。而融创中国去年一年的净利润,也只不过29.4亿。
截至去年底,融创的土地储备面积是7291万平米,这一次的收购,直接使融创总的土储面积增长70%。
近五千万平米的可售物业,以融创的快速销售方式,资金尽快回笼也不是问题。
再看76家酒店资产,总建筑面积合计约为324.9万平方米,总房间22920个。去年底业主利润为8.7亿元,净资产334.5亿元。
相比文旅的超大面积可售物业,酒店作为重资产,确实是比较占用资金,但既然是整体打包出售,就需要全局来衡量得失,而且,万达替融创解决了近一半支付款的问题。
融创公告,在转让款支付方面,第四笔295亿元的转让款,为万达先通过指定银行向融创方面发放296亿元为期三年的贷款,随后融创再予以支付。
也就是说,融创不用急着支付296亿的并购资金,有三年的时间缓冲,要知道,房企的开发销售周期一般是一年左右,三年时间,足够融创回笼销售款了。
这笔太划算的买卖,在今天融创中国的股价中已经体现出来。开盘14.6,涨到16.8收盘,一天上涨13.65%。
02
并购降低土地成本
梳理一下融创这几年扩展市场的步伐,就可以发现,在万达之前,融创很善于以收购的方式拿项目,打开新的市场。
从绿城,到佳兆业,再到雨润,孙宏斌在并购领域历经磨练,收获了为人厚道的口碑。融创在行业内也赢得了“并购之王”的盛名,因此,主动找融创投怀送抱的项目也越来越多。
多次并购折戟,孙宏斌获得了为人厚道的口碑。融创在行业内赢得了“并购之王”的盛名,因此,主动找融创投怀送抱的项目也越来越多。
比如,2015年,通过对中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基置业的项目并购,融创将规模扩展到成都、济南、西安、南京、武汉及海南万宁等二线城市。
又如,2016年5月,融创中国宣布以42.25亿元收购莱蒙国际位于上海、南京、杭州、深圳及惠州等地的6个项目公司的所有股权。借助对莱蒙国际的并购,融创首次进入了孙宏斌极为看重的深圳市场。
标普曾统计,融创收购物业组合的平均土地成本约仅为每平方米3000元人民币。
相比通过公开市场的招拍挂拿地,以收购方式获得的土地,每平米的楼面价会便宜几倍不等。
如去年9月,融创以总代价约137.88亿元收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权,包括42个项目,分别位于北京、天津、重庆、杭州等16个一二线城市,总建筑面积约1802万平方米,其中未售面积约730万平方米。折算下来,每平米只有1888元。
孙宏斌曾说过这句话,地产行业并购的就是土地的价值。
从去年底起,融创就没有去高价抢地了,孙宏斌说,很难理解房企现在去高价抢地的行为,如果调控不放松,这些土地是根本没有钱赚的,融创现在大部分的土地储备都通过收购来获取。
03
快速做大规模
买买买,这几年孙宏斌激进的并购节奏,引来了外界很多非议。但了解孙宏斌历史的人应该都不难理解,这才是他特有的风格,熟悉的味道。
2013年,孙宏斌以7万元/平米,拿下北京农展馆地王的时候,把行业内人士都惊得目瞪口,老孙是疯了吧,结果,他将这个项目开发成了北京壹号院豪宅,卖出了16万一平米的高价。
谁也没想到,这几年房价暴涨,却证明了孙宏斌的大胆扩张是明智的。
2016年,融创实现合同销售金额1506.3亿元,同比增长121%,成功进军房企千亿俱乐部,而今年上半年,融创销售已经过千亿,排名全国第七位,孙宏斌预言,今年销售将达到3000亿,再次翻倍。
这种飞速跨越,显然是在与规模赛跑。
截至今年上半年,超过两千亿销售规模的只有碧桂园和万科、恒大。全年超过四千亿的恐怕也只有这三家。
第二梯队上千亿的是保利、中海、绿城、融创四家。
在他看来,房地产行业本身具有金融属性,未来大房企收购、兼并小房企将会是主流。
孙宏斌去年底曾公开表示,房企只有尽快将规模做大,提高市场占有率,才能生存,因为房地产行业总的规模达到了10万亿,增长已经很有限了,现在前100名房企占市场规模40%多,前10名占20%多,下一步5-10年左右,前100名会占到市场份额的70-80%,前10强会占到35-40%,这样的话,前10名平均就要有4000亿的规模。
如果从行业规模的攀比来看,就不难理解,为什么孙宏斌的步伐是如此快捷,且迫不及待了。
但没人能提前预知,所以质疑从未止步,未来,只有时间才能证伪。 |